Na křídlech ne-de-po investic

Přestože není veřejným tajemstvím, že trh nemovitostí a developerských projektů má největší boom za sebou, stále lze najít zajímavé projekty, kam lze investovat. Ne-de-po investice (rozuměj nemovitosti, developerské projekty i pozemky) mohou vynášet.

 
Mnohými odborníky byl právě loňský rok předzvěstí poklesu prodeje nemovitostí. Již zprávy z druhé poloviny roku 2008 naznačovaly, že dojde k poklesu ekonomiky, a realitní trh byl prvním indikátorem této změny. Stejně jak se snížila poptávka po nemovitostech, došlo také k poklesu průměrných cen bytů. Podle údajů realitních portálů realitycechy.cz a realitymorava.cz ovšem nebyl pokles tak razantní, jak mnozí předpokládali. Průměrné ceny bytů v České republice klesly v průměru o 13,77 % a lze říci, že se na tomto poklesu největší zásluhou podepsal propad cen zejména předražených panelových bytů ve špatném technickém stavu.

Zajímavých objektů bude nově přibývat

Jak říká Iva Lorencová, servisní manažerka sítě ERA Reality, jsou na současném trhu proti sobě dvě síly. Na jedné straně klesají ceny nemovitostí, snižuje se počet kvalifikovaných kupujících, pro které je čím dál obtížnější získat hypotéku, a na druhé straně je zde čím dále více prodávajících. „Obzvláště v dnešní době se vyplatí dívat se po nemovitostech vhodných jako investiční příležitost – například exekucí bude přibývat a budou se v nich objevovat zajímavé nemovitosti. Samozřejmě pro takový typ transakcí je nutné využít služeb kvalitní realitní kanceláře,“ říká Lorencová. Nutno dodat, že se velkou měrou na poklesu prodejů nemovitostí v roce 2009 podepsaly také bankovní domy poskytující úvěry na bydlení. Značné zpřísnění vstupních podmínek pro získání úvěrů omezila mnoha klientům možnost pořízení si vytoužené nemovitosti.

Co nás čeká v letošním roce?

Většina obchodníků s realitami vzhlíží právě ke zmíněným bankovním domům a jejich obchodní politice. Jarní sezóna bude velmi závislá na úrokových sazbách, které nyní nekorespondují s vývojem úrokových sazeb ČNB. Pomyslné rozevření nůžek mezi úrokovými sazbami ČNB a jednotlivých bank vytváří sice značný „ochranný polštář“ pro banky samotné, ale velmi komplikuje situaci novým žadatelům o úvěr. Dojde-li k razantnějšímu poklesu úrokových sazeb ze stran bank, lze očekávat, že bude trh s realitami vykazovat v roce 2010 značný nárůst prodejů nemovitostí. Ceny některých nemovitostí se dostaly k cenám z let 2005–2006, světová i česká ekonomika se podle aktuálních zpráv vrací do tempa a bytovou otázku budou řešit nejen ti, kteří ji na rok 2010 dlouhodobě plánovali, ale také ti, kteří si nebyli jistí pořízením nemovitosti v roce 2009.

Společnost Jones Lang LaSalle zase očekává, že rok 2010 bude pro investory náročný vzhledem k nejednotnému oživení Evropského trhu. Podle jejich zprávy Capital Markets Oulook se mnozí investoři a mnohé banky budou nadále potýkat s problémy z minulosti a refinancování bude nadále významnou obavou. „Investiční objemy v rámci celé Evropy zůstanou v roce 2010 nadále nízké v porovnání s dlouhodobými trendy, ale přesto očekáváme zvýšení až o 20 % oproti roku 2009, čímž se dostaneme zpět na úroveň roku 2002 ve výši přibližně 85 miliard eur. Přestože nájemní trhy zůstávají slabé a budou takové i tento rok, budeme svědky rostoucího podílu kapitálu, který bude selektivně alokován do sektoru nemovitostí. Hlavním zaměřením tohoto kapitálu budou dobře pronajaté, prvotřídní nemovitosti, což kvůli nedostatku vhodných příležitostí může vést ke vzniku tlaku na snížení výnosů z prvotřídních nemovitostí, jako tomu bylo ve Velké Británii v druhé polovině roku 2009,“ říká Chris Staveley, vedoucí evropského oddělení kapitálových trhů Jones Lang LaSalle.

Výrazně zlevňují i komerční reality

Dolů jdou, a tak jsou vhodné pro investici, komerční nemovitosti, tedy hlavně kancelářské budovy, obchodní centra, sklady a hotely. Podle poradenské firmy King Sturge jsou letos jejich hodnoty nižší o pět až patnáct procent než před rokem. Už loni kvůli poklesu cen se prý řada developerů dostala do problémů s plněním úvěrových smluv s bankami. Experti z King Sturge proto před rokem očekávali, že se na trhu objeví vlna takzvaných nucených prodejů, tedy obchodů, ke kterým majitele nemovitostí donutí banky. To se ale zatím nestalo. „Hlavním motivem byla víra v krátkodobé až střednědobé oživení trhu, které umožní překonat obtíže bez paniky a stresu. Banky tak bezesporu v minulém roce řadu developerů a majitelů komerčních nemovitostí zachránily,“ uvádí investiční konzultant King Sturge Dušan Šťastník. Největší zájem je tak o komerční nemovitosti, které okamžitě generují výnos, nepotřebují zásadní investice, údržbu a mají kvalitní strukturu nájemníků. U takových se tyto budovy mohou pohybovat s návratností investic osm a více procent za rok.

 
Pozor na územní plán

 
Je investice do pozemků stále ještě vhodná investice? Určitě ano, ale jen za určitých podmínek. Investice do stavebního pozemku bývá krátkodobější investicí od tří do pěti let s nízkou mírou rizika, kde zisk hlavně záleží na nárůstu ceny pozemku v dané lokalitě. Stavební pozemek lze rychle prodat, a tak se v tomto případě jedná o ideální investici pro drobné investory, je ale potřeba na katastrálním úřadu zjistit, zda je pozemek skutečně zapsaný jako stavební parcela, a pečlivě vyhodnotit růst jeho ceny. Jako u každé investice, tak i u investic do nemovitosti platí nepřímá úměra vyšší riziko – vyšší zisk. Pokud chcete nějaký pozemek kupovat, prostudujte si prvně příslušný územní plán (prozradí, jak bude v budoucnu vyhlížet bližší i vzdálenější okolí vyhlédnutého pozemku a jakým způsobem se toto okolí změní).
Územní plán totiž představuje zásadní problém: jeho skutečnost (zemědělství, domy, nákupní centra) může změnit cenu pozemku i o tisíce korun. Vezměte si například nový územní plán hlavního města Prahy, který má postihnout rozvoj města v dalších asi 15 letech a platit má od roku 2012. K němu magistrát obdržel okolo 6000 připomínek, které se týkaly mimo jiné rozpracování dvou variant mostu, který by mohl propojit Prahu 4 s Prahou 5 v místech mezi Vyšehradem a Žlutými lázněmi, vedení pražského okruhu kolem Suchdola nebo možné výstavby v blízkosti stanice metra Roztyly. Pokud jste tedy investovali do pozemků kolem Prahy a doufali jste, že zeleň nebo orná půda se v plánu změní na stavební parcely, můžete nyní skončit se značnou ztrátou. U pozemků hrají cenu ale i další okolnosti (např. výška spodní vody u pozemku ležícího u rybníka), hlavně však to, co všechno zde můžeme stavět. Je samozřejmé, že na místě, které tvoří dominantu okolí, na pozemku přiléhajícím k chráněnému území nebo v památkově chráněném území nám nedovolí postavit úplně každý dům podle našich představ.